Рынок земли в Украине: риски и перспективы

В настоящее время в украинском обществе и политикуме активно обсуждается тема запуска рынка земли, при чем – полного его открытия, включая разрешение продавать земли с/х-назначения иностранцам (в т.ч. и транснациональным корпорациям). Украинский Институт анализа и менеджмента политики разбирался, насколько это сейчас актуально, оправдано, выгодно и к чему может привести в будущем.

Вместо вступления.

В Украине находится примерно четверть мировых черноземов высокого качества, а ее расположение на континенте делает эти земли очень привлекательными для иностранного инвестирования и по факту очень дорогостоящими.

Запрет на продажу земли в Украине был введен в 2001 г. С 2002 г. мораторий начал действовать как временная мера с целью обеспечения нормативного регулирования земельных отношений и создания инфраструктуры рынка земли, после чего он ежегодно продлялся на год. Под мораторием находятся земли сельхозназначения государственной и коммунальной собственности и 27 млн. га паевых земель, выданных работникам бывших колхозов и пенсионерам из их числа (в основном это жители сел). Наибольшими сторонниками запрета открытия рынка земли в Украине были Юлия Тимошенко и Олег Ляшко.

При этом земля находится в частной собственности, и украинцы могут распоряжаться ею – передавать в аренду, получать в наследство.

Ч. 5 ст. 22 Земельного кодекса Украины предполагает запрет покупки земель сельхозназначения иностранцами и иностранными компаниями, и заявления власти о том, что земля не будет продаваться иностранцам, является пиар-ходом, поскольку Земельный кодекс уже предполагает этот запрет. В тоже время, даже при наличии прямого запрета покупки земли иностранцами, они смогут получать в собственность украинские земли через участие в украинских юридических лицах, кредитования собственников земли или получение корпоративных прав компаний.

13 ноября 2019 г. Верховная Рада приняла в первом чтении законопроект об открытии рынка земли №2178-10, который имеет следующие особенности:

● Купля-продажа земли будет доступна: гражданам Украины; юридическим лицам Украины, созданным по законодательству Украины; территориальным общинам и государству.

Ранее в данной статье закона разрешение на покупку земель было прописано только для граждан Украины, имеющих сельскохозяйственное образование или опыт работы в сельском хозяйстве, а также юрлицам Украины, в учредительных документах которых было предусмотрено ведение с/х-производства.

Стоит отметить, что юридическим лицом Украины, созданным по законодательству Украины, может стать любая иностранная компания, зарегистрировавшаяся на территории Украины по украинским правилам. Также закон не регламентирует куплю-продажу украинской земли лицами с двойным гражданством и не прописывает, в статусе гражданина какого государства будут приобретаться земельные участки.

● Иностранцы и лица без гражданства могут получить право собственности на украинскую землю с/х-назначения в порядке наследования по закону, и при этом они обязаны произвести отчуждение на протяжении года с дня вступления в права собственности.

Этот момент направлен в первую очередь на регламентирование наследования земли мигрантами из Украины. Вероятнее всего, в случае такого наследования земли будут ими проданы.

Также есть возможность создания схемы наследования земли иностранцами: пожилой человек, не связанный родственными узами, за определенную сумму может оформлять наследственный договор с иностранным гражданином. Количество таких договоров, оформленных в пользу одного человека, в украинском законодательстве не ограничено.

● Максимальная площадь земли, которая может быть в собственности физического или юридического лица – не более 35% земель с/х-назначения территориальной общины. В пределах области максимальная площадь с/х-земель в одних руках не должна превышать 8%.

Приведем пример: земельный фонд Киевской области составляет 2,8 млн га земель, то есть, один человек может приобрести 224000 га земель Киевской области (8%). Учитывая, что в отдельных странах ЕС существует ограничение на максимальную площадь с/х-земель в одних руках от 100 до 500 га, данная норма приведет к массовой скупке земель крупными агрохолдингами и представителями олигархических групп, у которых есть для этого достаточные средства.

● Арендатор имеет преимущественное право на приобретение арендованного им земельного участка при условии полной оплаты по стоимости, за какую он продается, либо равной максимальной предложенной пропозиции на аукционе.

Учитывая, что максимальная площадь с/х-земли, доступная для приобретения одним физическим и юридическим лицом, крайне большая, земли, которые были взяты в аренду на сроки до 49 лет, вероятнее всего, будут выкуплены их арендаторами.

Также граждане, которым принадлежит право постоянного пользования и пожизненного наследуемого владения земельными участками государственной и коммунальной собственности для ведения фермерского хозяйства, в случае принятия законопроекта будут иметь право на выкуп таких земельных участков в собственность с рассрочкой платежа до 5 лет по цене, равной нормативной денежной оценке таких земельных участков, без проведения земельных торгов.

● Возможность получения права собственности на украинские земли с/х-назначения юридическими лицами, бенефициарными владельцами которых являются иностранцы, лицами без гражданства и юрлицами, созданными на основе законодательства других государств, а также иностранными государствами не допускается до 1 января 2024 г. Исключением являются земли, пребывающие в аренде и эмфитевзисе при условии, что со времени регистрации юрлица прошло не менее трех лет (исходная дата, от которой будут отсчитаны эти три года, не прописана), а также если право аренды или эмфитевзиса возникло до вступления в силу данного закона.

Таким образом закон создает условия для преимущественного права собственности на украинские земли с/х-назначения для украинских граждан и ферм с разрешением ее продажи иностранцам с 2024 года.

Не смотря на официально существующий мораторий на продажу земли, в Украине рынок земли существует в завуалированном виде:

1. Продажа путем сдачи земли в аренду на сроки до 49 лет (ежегодно по этим правилам в Украине проходило около 200 тыс. сделок с земельными участками преимущественно личных крестьянских хозяйств и садоводства). Средний срок аренды земли в Украине составляет немногим больше 8 лет. При этом договор заключается таким образом, что арендодатель получает всю плату сразу – якобы за все годы аренды наперед. Наиболее такая схема выгодна пожилым людям.

По данной схеме арендатор может передавать права аренды другим людям и по той же схеме получает сразу всю сумму за весь срок аренды.

По информации Министерства экономического развития и торговли на февраль 2019 г., собственники рынка земли получают за аренду паев плату, которая занижена в 5 раз: 50 долл. за га в год, вместо 250 долл., как в Болгарии или Польше. По факту, на основе этой информации можно утверждать, что первичная приватизация земли уже давно была проведена.

Существуют легальные и теневые схемы аренды земли. При теневых схемах земельные участки передаются в субаренду в обход аукционов вследствие личных договоренностей.

К примеру, Госгеокадастр передает в аренду фермерам землю без аукциона и ограничения площади некоему фермерскому хозяйству на 49 лет, а после эта ферма под 3% передает землю в субаренду агрохолдингу.

2. После 2017 г. с введением электронных земельных торгов первая схема была прикрыта и трансформировалась в земельную коррупцию: получившие госземлю в аренду до 2017 г. начали «договариваться» с чиновниками о продлении договоров аренды за взятки.

Под коррупционные схемы получения земли в собственность также подпадает взяточничество с целью получения гражданами Украины земли для ведения собственного хозяйства (до 2 га) либо для садоводства (0,12 га). Оно реализуется лишь в случаях, если государство отказывается предоставлять землю под предлогом, что «участков нет».

3. Продажа земли через подставных лиц. Поскольку государство предоставляет гражданам право на получения 2 га земли, заинтересованные в получении земли люди находят группу людей, которые за вознаграждение оформляют доверенность на оформление права собственности от их имени, а после «договариваются» с чиновниками о выделении земельных участков. В последние годы таким подставными лицами чаще всего становятся участники АТО, потому что им гарантировано первоочередное право получения земли.

Часто случается, что лица, получившие 2 га земли с/х-назначения, меняют ее целевое назначение и продают землю предпринимателям. Стоимость изменения целевого назначения земли составляет от 50 долл. до 100 долл. за сотку, в зависимости от места расположения участка. Главное в этом вопросе – связи с местными администрациями и землеустроительными органами.

4. Продажа через право долгосрочного пользования земельным паем (эмфитевзис). Отличие от долгосрочной аренды в данном случае в том, что права на аренду пая передавать третьим лицам или агрокомпаниям запрещено.

5. Продажа путем обмена земельными участками. Обмениваться можно лишь теми участками, которые находятся в собственности либо в аренде. Обмены производились, к примеру, в размере 10 га на 10 соток, получающий меньший участок участник обмена также получал денежную компенсацию.

6. Продажа приватизированной земли. По состоянию на 2017 г. в Украине было 2,7 млн. га пашни, приватизированной жителями сёл для личных крестьянских хозяйств (ЛКХ). В эту категорию попадают и земли, которые получают участники АТО.

Мораторий на продажу земли на ЛКХ не распространяется, поэтому законодательством ее продажа не запрещена. По этой причине владелец земли может без контроля со стороны государства распоряжаться собственной землей и подписывать договора ее купли-продажи.

7. Передача государственной земли под застройку. Случается, что госорганы передают застройщикам землю, которой распоряжаются, а за это застройщик обязуется выделить некое количество квартир в ЖК для сотрудников госоргана. По данным НАБУ, случается, что в результате общая стоимость квартир может стоить меньше, чем один выделенный под застройку земельный участок.

В Украине сегодня 6,9 млн. украинцев – владельцев земельных паев, согласно информации МЭРТ. Также в МЭРТ заявляли, что, по оценкам Мирового банка, введение рынка земли создало бы возможности для роста ВВП Украины ежегодно на дополнительные 0,6-1,6% и дало бы возможность привлекать около 1,5 млрд. долл. дополнительных инвестиций (! – именно в такой формулировке).

Также в МЭРТ заявляют, что отсутствие рынка земли якобы подталкивает фермеров инвестировать в выращивание преимущественно одногодичных культур (рапс, подсолнечник), которые наиболее истощают землю. Также местные общины и госбюджет недополучает ежегодно 2,8 млрд. гор. налогов из-за отсутствия возможности легального оформления договоров на фактическую продажу земли.

Необходимость открытия рынка земли в данном случае аргументируется тем, что полулегальные схемы не позволяют полноценно развивать бизнес и порождают рейдерство.

 

Цена украинской земли сегодня и прогноз цены на будущее после либерализации рынка

Теоретический расчет стоимости земли. Нормативная цена земли в Украине равна стократному размеру земельного налога на нее. Также для определения стоимости земли пользуются нормами, прописанными в законах «Об оценке земли» и «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине». Сегодня для реального расчета стоимости земли, она вычитается из той ренты, которую приносит каждый конкретный участок за год. Формула расчета получается следующая:

ЦЗ = (ЗР: NБ) х100%,

где ЦЗ – цена земли;

ЗР – земельная рента;

NБ – норма банковского процента.

То есть, если ежегодная рента с 1 га составляет, например, 1000 грн., а банкиры предлагают 10% годовых, 1 га будет стоить 10000 грн.

Средняя стоимость земли в Украине по годам:

	Стоимость, грн./га
2016*	54 545
2017**	42 487
2018***	40 050
2019****	36 228

*Курс доллара на 1 января 2016 г. составлял 25,40 грн.

** 26,83.

*** 27,70.

**** 27,45.

Можем наблюдать ежегодное проседание стоимости земли, которое при пересчете на падающий курс гривны еще более выражено.

Стоимость земли напрямую зависит от военно-политической ситуации в регионе (наименьшей она будет в Донецкой и Луганской областях), от бизнес-привлекательности региона (наивысшая ее стоимость в туристически-привлекательных регионах, столице и прилегающих областях, а также вокруг областных центров), а также от мелиорации (в Херсонской и Запорожской областях цена низкая из-за необходимости регулярного полива).

На снижение рыночной стоимости земли в случае открытия рынка может значительно повлиять наличие в регионе вспышек АЧС, которые фиксируются в разных областях Украины.

При этом, стоимость земли в странах Европы гораздо выше, чем в Украине:

	Цена на продажу земли		Арендная плата			Соотношение арендной платы и цены продажи
	Год	Цена (долл./га)		Год	Цена (долл./га)
Бельгия	2006	33617,72		2006	123,75	0,37%
Болгария	2014	4653,59		2014	278,94	5,99%
Дания	2012	25919,26		2009	708,83	2,73%
Эстония	2015	5000,00		–	–
Ирландия	2014	39305,78		2014	592,20	1,51%
Испания	2009	14593,23		2009	227,30	1,56%
Италия	2011	27018,48		–	–
Латвия	2009	1414,84		–	–
Литва	2009	1354,58		2009	53,72	3,97%
Люксембург	2009	27889,60		2009	256,17	0,92%
Мальта	2009	181282,40		2009	115,99	0,06%
Нидерланды	2012	63738,43		2009	672,14	1,05%
Германия (запад)	2013	16761,46		2005	219,36	1,31%
Германия (восток)	2013	11600,62		2005	219,36	1,89%
Польша	2014	10265,66		–	–
Россия	2012	1140,00		–	–	–
Румыния	2012	6132,00		–	–
Сербия	2013	19926,96		–	–
Словакия	2009	1752,01		2009	26,29	1,50%
Соединенное Королевство	2015	31389,61		2007	281,29	0,90%
Венгрия	2012	3859,00		–	–
Финляндия	2009	9600,99		2008	267,14	2,78%
Франция	2012	7453,00		2009	195,09	2,62%
Чехия	2009	3137,18		–	–
Швеция	2009	5226,46		2009	157,33	3,01%

 

Вероятная стоимость украинской земли после открытия рынка земли

Сторонники открытия рынка земли считают, что ее стоимость после запуска рынка будет от 1480 долл./га до 6030 долл./га, или от 38994 грн./га до 158 872 грн./га. Отдельные эксперты называют возможную стоимость земли в Украине через 10 лет после открытия рынка до 10 тыс. долл./га.

Критики земельной реформы объективной стоимостью земель сельхозназначения считают 800-1500 долл. за га. Эта цена формируется на основе доходности земли: если сейчас аренда в среднем 50 долл. за гектар в год, а на рынках соседних стран – до 250, десятки тысяч долларов украинская земля стоить не будет, потому что просто не окупится. По этой причине открывать рынок земли до уравнивания ее стоимости с аналогичным в соседних странах невыгодно для государства.

Стоимость земли будет зависеть от двух основных факторов: доходности агробизнеса в стране и состояния экономики (в том числе и кредитного рейтинга, показывающего инвестиционную привлекательность страны, который сегодня у Украины «мусорный», ведь покупка земли – это форма инвестирования). Для повышения доходности земли необходимы государственные дотации в фермерство, аналогичные европейским.

Также на стоимость земли в регионе значительно влияет военно-политическая обстановка, инфраструктура (наличие рядом городов, дорог, скважин, каналов, рек/озер и т.д.).

Особенности и последствия открытия рынка земли

Положительные:

1. Рынок земли, с одной стороны, может способствовать большей сохранности украинских черноземов, в то время как арендную используют в основном под быстро окупаемые истощающие землю культуры.

2. Открытие рынка земли будет стимулировать инвестора инвестировать в долгосрочные проекты, связанные с производством или переработкой с/х-продукции, а также в мелиорацию. Это будет способствовать притоку денег в государственные бюджет в краткосрочном периоде, что может повлиять на ВВП в сторону повышения.

3. Право пользования мешает развивать долгосрочные проекты с большей добавленной стоимостью (к примеру, выращивание виноградников или выращивание энергетической ивы для производства «зеленого» топлива). Такие проекты требуют больших инвестиций и кроют в себе огромные риски в случае реализации на земле, на которую нет права собственности.

4. По расчетам экономистов, значительно (до 12 млрд. долл.) капитализируется украинская экономика, а госказна получит дополнительные 52 млн. долл. налогов. Продажа 10,5 млн. га. земли, которая находится в госсобственности может принести в госбюджет 10-15 млрд. долл.

5. Право пользования и право собственности – разные вещи. В теории аграрии за счет открытия рынка земли получат возможность защиты права собственности от рейдеров (необходимо отметить, что это предположение условное в условиях рейдерских переоформлений права собственности через черных госрегистраторов).

6. В теории, владельцы паев будут получать рыночную стоимость своих участков, цена которых в настоящее время занижена. Но, реально, рассчитывать на то, что украинская земля будет продаваться по высоким ценам не приходится. Высокий уровень коррупции, рейдерство, слабые правоохранительная и судебная система, политическая нестабильность делают украинскую землю высоко рисковой инвестицией, интересной прежде всего для спекулятивного капитала.

7. Владельцы паев при отсутствии рынка земли не могут получить кредит на ее возделывание для покупки сельхозтехники и оборудования под залог земли.

8. По прогнозам Всемирного банка, в случае введения рынка земли в Украине ВВП страны вырастет на 1,6%.

Отрицательные:

1. Есть вероятность концентрации большого количества земли у одного владельца и спекуляций с целью скупить побольше земель, чтобы потом продать их дороже. Это может делаться и через подставных лиц, с чем будет крайне сложно бороться.

2. При отсутствии государственных субсидий или специальных дешевых кредитов мелкие фермеры вряд ли смогут купить землю.

3. Принцип аукциона при продаже земли («кто больше даст») даже при ограничении продажи иностранцам без льготного кредитования украинских фермеров может привести к тому, что большая часть украинской земли через подставных лиц перейдет во владение иностранных структур.

4. Благодаря рынку земли правительство Украины сможет брать кредиты под залог земли, а это не только еще более углубит долговую яму, но и приведет к потере земельных активов государства, которые могут быть отданы кредиторам по более низкой стоимости, чем рыночная, по причине процентов.

5. Вхождение на украинский рынок компании «Монсанто» и других мощных ТНК может создать большое неравенство в отношениях с малыми фермерскими хозяйствами, производящими натуральные продукты, и подорвать их конкурентность. Кроме того, экспансия ГМО может сделать их зависимыми от покупки посадочного материала и химических удобрений и привести к банкротству, как это происходило в Индии.

6. Из-за открытия рынка земли в краткосрочном периоде увеличится рост ВВП за счет денежных вливаний. Размер выплат по ценным бумагам ВВП-варрантов (их в 2015 г. брала Яресько на 20 лет, объем – 3,2 млрд. долл. +%) зависит от динамики роста ВВП Украины и начнет действовать, если ВВП Украины достигнет 125,4 млрд. долл.: при темпах до 3% включительно выплаты нулевые, от 3% до 4% – 15% от каждого процента прироста ВВП свыше 3%, от 4% – 40% каждого дополнительного процента. Рост ВВП может привести к значительному увеличению стоимости обслуживания этих ценных бумаг и нивелированию его роста в следующем бюджетном периоде.

7. Вырастут риски связанные с потерей контроля за агрокультурой использования земли, экологическими стандартами; разрушение качества земли в связи с экстенсивным использованием.

Международный опыт функционирования рынков земли

Ограничения на покупку земель иностранцами полностью отсутствуют в США, Греции, Болгарии и Франции, во всех остальных государствах они присутствуют в той или иной мере.

В Нидерландах воплощена концепция свободного рынка земли, которая заключается в возможности приобретения земель с/х-назначения в собственность и аренду любым лицом. Ограничения на рынке земли следующие: 6-летний минимальный срок аренды земли, предоставление арендаторам преимущественного права на продление договоров аренды и установление общего налога на продажу с/х-земель в размере 6% от цены продажи. От его уплаты освобождаются только те покупатели, которые будут использовать землю по ее назначению в течении не менее 10 лет от ее покупки. При этом, в Нидерландах одна из самых высоких цен на землю в Европе, что уберегло земельный рынок от спекуляций с куплей-продажей земли, а также к тому, что землю покупают только те фермеры, которые способны в ее инвестировать, повысить производительность и получить соответствующую отдачу. Потому земли не простаивают и не используются под культуры, истощающие их.

В Германии субъектами права собственности на с/х-земли является Федерация, федеральные земли, общины, физические и юридические лица. Минимального срока аренды в стране нет. Если участок покупает человек, который не является фермером, сельская община может реализовать свое право на преимущественное приобретение участка, которое ей предоставлено Законом о мерах по улучшению аграрной структуры и обеспечения деятельности сельскохозяйственных и лесохозяйственных предприятий 1962 года. Помимо этого, Федеральный закон об охране земель предполагает защиту с/х-земель от вредного загрязнения и причинения экологического вреда, включая и чрезмерную эксплуатацию.

Французский рынок с/х-земель не является свободными регулируется Обществом по управлению землями и сельским развитием SAFER, имеющим региональные отделения по всей стране и обеспечивающее реализацию политики Франции в аграрной сфере.

SAFER, будучи неприбыльным частным юридическим лицом, контролируется Министерством сельского хозяйства и Министерством финансов, а также: имеет преимущественное право на приобретение с/х-земель; имеет право обратиться в суд, если обнаружит выставленный на продажу участок с заниженной стоимостью; освобождено от налога от транзакций по с/х-землям; является регулятором-риелтором рынка земли.

Ограничения на французском рынке земли следующие: минимальный срок аренды – 9 лет; запрет иностранцам приобретать угодья, считающиеся национальным богатством (виноградники).

В Венгрии землю приобрести могут только физические лица – граждане ЕС, имеющие с/х-образование или занимающиеся фермерством в Венгрии не менее 3 лет. Юридические лица могут только арендовать землю общей площадью менее 486 га. Помимо этого, из бюджета ЕС выделяются деньги на поддержку, развитие с/х-отрасли страны и на обновление технологического парка соответствующих предприятий, что помогло Венгрии полноценно конкурировать на рынке ЕС.

А вот Молдавия полностью запретила продавать землю иностранцам, при этом разрешив лицам с двойным гражданством без ограничений по площади «в одни руки». Однако при этом в Молдавии остался низкий спрос на землю из-за низкой доходности агробизнеса и сложных кредитных условий для фермеров.

Наиболее в контексте украинской темы интересным может оказаться опыт Польши, которая после введения рынка земли столкнулась с тем, что немецкий и австрийский капиталы начали массовую скупку польских земель. По этой причине в Польше иностранцы могут купить землю только в случае, если они состоят в браке с гражданами Польши и проживали в стране на протяжении последних двух лет.

Выводы и рекомендации

Необходимо констатировать, что рынок земли в Украине необходим. Однако при открытии рынка земли необходимо учитывать следующие моменты:

1. Стоимость земли, выставляемой на продажу. В настоящее время рынок земли для Украины открывать рисковано, поскольку стоимость земель сельхозназначения (особенно учитывая их качество) слишком занижена и может быть скуплена с целью дальнейших спекулятивных перепродаж, а украинский бюджет и владельцы земли недополучат значительные суммы. По этой причине открытие рынка земли либо стоит полностью отложить до стабилизации военно-политической и экономической ситуации в стране, либо вводить поэтапно: к примеру, сперва открыть его только в форме рынка аренды с возможностью продавать договора аренды и брать под них кредиты, потом – для украинских фермеров, которые занимаются фермерством в стране на протяжении не менее трех лет. Третьим вариантом может быть введение минимальной стоимости земли для регулирования рынка на уровне среднеевропейских цен (5-7 тыс. евро/гектар) и минимизации возможных спекуляций с земельными ресурсами.

2. Ограничение максимального размера участка, который может приобрести один фермер. Данные ограничения обязательно должны присутствовать для невозможности скупки большего количества с/х земель в Украине несколькими людьми или агрохолдингами. Согласно европейскому опыту, в среднем это ограничение составляет от 100 га (в Румынии) до 500 га (в Польше).

3. Вопросы, касающиеся вхождения иностранного капитала на украинский земельный рынок. Исходя из международного опыта, есть вероятность, что открытие рынка земли в Украине «для всех» может привести к массовой ее скупке иностранными гражданами и транснациональными корпорациями, заинтересованными в открытии этого рынка. Чтобы это не произошло и учитывая существующий запрет покупки земли иностранцам, прописанный в Земельном кодексе Украины, нужно ограничить возможные серые схемы ее скупки иностранцами. Необходимо либо ввести запрет продажи сельскохозяйственной земли украинским юридическим лицам, в составе основателей или бенефициаров которых присутствуют иностранные лица либо иностранные юридические лица, либо ввести полный запрет продажи земли всем юридическим лицам, что, однако, ограничит возможности функционирования этого рынка.

4. Поддержка украинских фермеров. Только лишь одного права владельцам фермерских хозяйств на выкуп земель, которые принадлежат им по праву постоянного пользования или наследования, под рассрочку на 5 лет будет недостаточно. В случае введения рынка земли потребуется поддержка, которая должна будет заключаться в предоставлении им государственных кредитов на покупку земли или под невысокие проценты, или беспроцентных. Это простимулирует развитие фермерства в Украине и оживит аграрный рынок, а также минимизирует вероятность выращивания на приобретенных землях истощающих почву культур, так как они удешевляют земельные активы.

Ева Антоненко, Руслан Бортник